本文摘要：行业历史沿革我国的物业治理源于20世纪80年月初，政策面上实现了从物业到物业治理再到物业服务的转变。物业第一次作为执法观点泛起在1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业治理条例》中，被界说为住宅区各种衡宇及相配套的公用设施、设备及公共园地。2003年国务院公布的《物业治理条例》将物业治理界定为业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业服务条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。

行业历史沿革我国的物业治理源于20世纪80年月初，政策面上实现了从"物业"到"物业治理"再到"物业服务"的转变。"物业"第一次作为执法观点泛起在1994年施行的《深圳经济特区住宅区物业治理条例》中，被界说为"住宅区各种衡宇及相配套的公用设施、设备及公共园地"。2003年国务院公布的《物业治理条例》将"物业治理"界定为"业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业服务条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地举行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。

"2007年修订后的《物业治理条例》将条款中的物业治理企业变换为了物业服务企业，我国物业服务企业从"治理者"到"服务者"的角色定位转变。1、政策推动行业从制度化到市场化，从一元化到多元化不停探索和厘革我国的物业治理生长史，在一定意义上是相关政策建设的历史，可以大要以《物业治理条例》和《物权法》为两大分水岭，划分为特点鲜明的三大阶段：政策主导时代（1981-1999年）、企业治理时代（2000-2006年）和业主主导时代（2007年-至今）。1.1 第一阶段：政策主导时代（1981-1999年），奠基行业生长偏向物业治理行业初期出现出弱体系性、辅助性以及强依赖性等特点，物业治理源于房地产销售后对物业的治理与维护，自1981年深圳学习香港建立第一家物业治理公司——深圳市物业治理公司起，我国物业治理行业开始萌芽。从1981年深圳、广州首推商品房开发试点起，我国房地产开始生长和提升。

在住宅小区建设"统一计划、合理结构、综合开发、配套建设"的目标指引下，国家开始逐步通过制度建设加以推动和规范物业治理事业。1988年随着深圳房改推进，衡宇治理制度也同步革新。建设部于1994年3月颁布了第一部系统规范物业治理的文件《都会新建住宅小区治理措施》，确立了都会新建住宅小区物业治理的新体制，指明晰我国房管制度革新的生长偏向。1.2 第二阶段：企业治理时代（2000-2006年），行业逐步规范化该阶段为我国物业治理行业的探索期，行业逐步走向企业治理规范化。

在物业治理迅猛生长形势下，众多物业治理企业在这一阶段应运而生；2001年建设部通告了第一批审核及格的一级资质物业治理企业名单。政府在这一阶段颁布了众多推动物管企业生长和规范其物管行为的政策法例。2003年《物业治理条例》正式颁布，成为我国第一部物业治理行政法例，明确了企业的执法责任。

为规范物业治理市场秩序和增强对物业治理企业谋划运动的治理，建设部门别于2004年和2005年先后公布了《物业治理企业资质治理措施》和《物业治理师制度划定》。但此阶段过于强调物业公司的治理权力，而忽略了业主自己的决议，从而形成了企业独大而业主孱弱的市场，倒霉于行业的自由竞争和价钱自我调治机制的运行。1.3 第三阶段：业主主导时代（2007年-至今），行业逐步市场化和互联网化1.3.1 业主决议力逐步提升，行业实现充实竞争和完全市场化该阶段为我国物业治理行业的成型期，随着业主决议力的逐步提升，行业逐步实现充实竞争和完全市场化。

2007年《物权法》的出台强化了业主对自身产业的治理权利，明确了业主作为物业区域内法定的"物业治理人"身份。2009年住建部公布了《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步维护了业主的正当权益。2013年全国首个具有社团法人资格的业主大会在温州降生。

停止2015年百强企业治理的1.8万个住宅项目中，已建立业主委员会的有3548个，占比达19.8%。随着业主的决议力不停增强，行业市场化水平不停提高。

发改委于2014年公布了《关于放开部门服务价钱意见的通知了物》，取消业服务价钱控制，允许其与业主自由条约订价，开放了物业费的市场化定。凭据《物业服务收费治理措施》第四条划定，国务院价钱主管部门会同国务院建设行政主管部门卖力全国物业服务收费的监视治理事情，也就是说物业费的收费尺度是由当地政府的物价部门和衡宇住建部门来举行治理。

1.3.2 自2014年起行业进入"互联网+"时代，业主的智能化需求获高度重视2014年后"互联网+"成为行业新热点，在此配景下业主智能化需求引起物业服务企业的高度重视。2015年国务院颁布《关于加速生长生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，利好物业治理等生活性服务的生长。同年在《关于努力推进"互联网+"行动的指导意见》中提出生长便民服务新业态，生长社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下相联合的社区服务新模式。

在此战略配景下，传统物业服务企业开始借助信息化、智能化，提升服务品质，创新行业模式。在消费升级连续和"互联网+"的局势下，社区承载的功效越发富厚，物业服务企业开始重新定位和思考业主的价值，提供更多的智慧化服务，并努力到场社区O2O建设事情，业主主导现象更为显着。"互联网+物业"局势下，社区O2O逐渐生长与壮大。

2014年6月，名堂年分拆彩生活，并乐成在香港上市，标志着我国社区物业O2O模式的开启。2016年至今，处于调整升级的关键阶段，社区O2O服务界限进一步从基础服务的延伸至增值服务，并向社区周边拓展。随着众多企业进入社区O2O领域，市场逐步实现优胜劣汰，社区物业不再是完全依附于房地产行业的存在，其独立价值完全显现。二、行业政策近年来，物业行业政策逐步松动，由规范型性政策向勉励型政策转变，最高限价大幅上升，部门省市已放开管制。

我国物业治理羁系执法法例主要依据2003-2004 年制定的《物业治理条例》，以及其他关于招标、收费、资质的治理措施。政策羁系逐步放松，首先是取消物业人员的职业资质治理，然后是取消物业资质审定审批，降低了该类基础服务业的门槛，将竞争推向市场化。物业治理费的价钱规章制度主要由各个地方政府自行约定，价钱出现逐步放松的态势，最高限价大幅提升，为物业公司提价提供了执法依据。

2018年，广东省订价目录显示，惠州只对保障性住房的物业费限价，其他住宅类型不举行限制，已经全面进入市场化。佛山市羁系层的收费治理调整方案中提到，将最高限价提高18%，并与社会平均人为联动，为成本的上升对冲风险。2019年江苏省取消了空置房减免物业费的划定，为物业费缴纳时点提供了依据。深圳的收费意见稿，将住宅类型分为多层、高层两类，最高限价划分为2.2 元，5.63 元，相比此前的划定上涨69.23%、44.36%，幅度庞大，订价水平越发切合市场现状。

三、行业趋势1、集中度提升，绝对份额较小，马太效应显着行业集中度逐步提升，但现在仍处于低位，头部物管企业在管规模与背后房企的销售实力高度相关。2018 年百强企业治理面积总值为81.8 亿平米，同比增长 29.2%，集中度为 38.76%，较 2017 年提升了6.4 个百分点。

而十强企业的治理面积均值远超百强企业，集中度为10.44%。相当于十分之一的物管企业占据了四分之一的集中度。

2014-2018 年 Top10 企业治理面积均值由 7847 万方提升到了 2.2 亿平方米，年均复合增长率 29.4%，治理面积均值是百强企业的 5.93 倍。对比近 5 年物业治理规模 Top10 与房地产销售面积 Top10 的排名，可以发现物业治理面积与背后房企的销售实力呈高度相关性，其中万科物业、碧桂园服务以及保利物业由于有背后房企万科地产、碧桂园和保利地产强大的销售面积作为支撑，物业治理规模常年稳定在 Top5；随着恒大地产近年来在物管业务方面发力，恒大金碧物业也在近两年逐渐进入上位圈；绿城服务则凭借着强大的外拓能力一连五年保持治理规模前三的位置。

2、整合加剧，收并购越发理性增量是物业企业盈利增长的基础，物业企业主要通过：（1）通过兄弟开发企业资源获得项目、（2）拓展第三方项目，主要集中在新完工物业，和（3）外延式收并购。前两者依托的是房地产行业开发的竣工，即争夺物业行业增量，而第三点是通过资天性支出短期迅速扩大规模，提高市占率，属于在存量上的拓展。（1）、（2）拓展方式是以最小成本实现了规模增长，不管增量来自兄弟公司还是第三方，这种使用谋划杠杆实现的增长无疑比外延式收并购更好的体现了企业自身优势，而且节约了大量资金，是扩张规模的最佳方式。

但对于上市或计划上市的物业企业，收并购无疑是快速扩张最有效的途径，上市企业通过收并购继续做大做强，维持高增长高估值的预期；计划上市物业企业留意通过收并购做大规模来更好的融资。因此，物业行业的收并购在已往几年呈井喷之势，价钱也水涨船高。收并购市场热情高涨，但随之泛起了一些不合理的收并购案例，主要问题集中在收购方单纯追求规模，但受困于资金有限，只能收购一些小型物业企业，而这些规模较小的物业企业无论在盈利能力、拓展能力或治理能力方面都存在问题，治理项目的质量也一般，收购方也很难对其赋能。在高价收购以后，对团体整体的利润孝敬并不显著。

随着行业收并购履历增加以及资本市场开始审慎，收并购逐步回归合理。从现在上市物业企业的收并购案例可以看出标的物业企业往往具有以下特点：（1） 标的企业往往是具备一定规模的百强物业或区域龙头，能够显着提升的治理规模；（2） 标的企业自己具备良好的盈利能力和运营能力，收购方只收购控股股权，原治理层持有剩余股权，绑定配合利益，同时收购金额分期支付，可能含有业绩对赌。（3） 标的企业也可能是非物业公司，主要是社区服务类，或衡宇资产治理类企业，这类标的能够与收购方在围绕社区业务上很好的互补；物业行业收并购是普遍现象，是行业马太效应的效果，现在收购的估值普遍在 10-13 倍市盈率之间。

因此，市场一般对于小规模收并购的反映可能并不努力，多以外延式收收并购实现增长的企业会给予一定估值折让。对于收并购市场的挂念主要在于：（1） 由于物业的轻资产属性，收并购的本质是收购物业条约和标的公司治理团队，但收并购后会增加团体的治理难度，若泛起服务质量下滑或治理团队激励不到位情况，物业条约和标的公司治理团队可能都市流失，使得收购价值大打折扣；（2） 此外，如果标的公司自己谋划能力一般，治理的项目质量较差，或收购价钱偏高，都市增加收并购的风险，并体现在商誉减值。

在这种情况下收并购可能仅仅膨胀了规模，对利润自己的孝敬并不大；（3） 如果收并购的恒久投资回报率低于资本要求的回报，那么收并购可能并没有为股东缔造出分外价值。但现实中市场很难判断一个收并购是否对公司带来分外价值；（4） 以资天性支出来动员短期盈利增长，可连续性有限，而且无法向市场展示出企业的内生增长能力。

3、向非住宅蓝海延伸2018年，500强企业基础物业治理营业收入 2,257亿元。住宅项目面积虽然占比超六成，但收入占基础物业费总收入不到一半。写字楼和商业中心由于收费较高，两者收入占比快要 30%，加上工业园区，总收入占比达 35.1%。除此以外，虽然公建类项目，包罗公共物业、学校、医院，收入占比只有 12%，但政府作为业主方，项目的利润和续约都越发稳定。

所以非住宅物业市场同样是一个重要的市场，是上市物业企业拓展的焦点。不少大型物业企业已经开始将业务延伸至非住宅物业治理，包罗公建项目和商业项目，这将是上市物业企业另一个新的增长空间。但向非住宅项目延伸需要背靠团体的资源和相关配景，国有配景的物业企业在公建项目上会有优势，而兄弟开发公司涉足商业地产开发的物业企业则在商业物业治理上更有履历。（1）存量市场足够大机构物业拓展空间庞大，测算存量面积约260亿平方米。

凭据统计局相关数据，联合机关办公用房人均尺度、学校均面积尺度、医院床均面积尺度等数据，可开端测算获得全国政府机关、学校、医院的存量修建面积。从业态看，政府机关、学校、医院、商业、办公、工业园区的存量面积划分为 20 亿平方米、84 亿平方米、9亿平方米、22亿平方米、30亿平方米、94亿平方米。

由此带来物业费收入到达万亿的规模。（2）机构物业渗透率低，处于发展初期海内机构物业的渗透率仅为 13%，尚处于行业生长早期。其中，政府机关、工业园区、学校的渗透率极低，划分为 5%、7%、8%。

即即是行业龙头，也在探索阶段，增值服务收入占比不高，实际具备综合增值服务的在管面积可能低于 13%。机构物管渗透率是用含综合增值服务的现代化机构物管面积除以机构存量房面积。4、物业供应侧进化——科技赋能，提质增效物管行业作为劳动力麋集行业，其人力成本存在庞大优化空间。

助力资本气力，龙头物管公司不停深化科技应用，提升运营效率。百强物管公司的营业成本率、人均净利润在近两年都有显着改善，2016年至2018年，百强物管公司营业成本率78.77%由下降至76.44%，人均净利润由0.88万元上升至1.23万元。

行业龙头碧桂园服务更是在探索机械人在物业治理中的运用。5、物业治理公司自 2018 年以来加速拆分上市资本市场青睐物业治理行业，2018 年以来企业加速上市。近年来，随着焦点区域的拿地成本和难度的不停增加，房企纷纷寻求转型之道。物流治理作为现代服务业资产较轻，且利润空间远凌驾现在许多品牌房企的开发业务，故许多大型房企纷纷将物业治理业务拆分出去上市，一方面可以提估值，另一方面可以增加一个融资渠道。

现在已有 23 家物业公司在 H 股上市，3 家在 A 股上市。A 股在关联生意业务方面规则更严，因此房企配景物业治理公司普遍选择了 H股上市。物管公司的 ROE 相较于背后房企来说更高，房企的 ROE 主要是靠杠杆驱动的，而物管公司的 ROE 主要是靠利润率和周转率驱动的。四、市场规模当前行业规模稳定扩张，未来市场空间庞大。

凭据中指院数据，停止2018年底，全国物业治理面积279亿平方米，其中住宅类治理面积177亿平方米，非住宅类治理面积为102亿平方米，根据住宅类每平米面积约为2.1元每月，非主要类面积每平米约为4.63元每月可以推测出2018年物业服务市场规模约为1.01万亿元。物业企业数量12.7万家，从业人员数量984万人。守旧假设到2023年，每年平均新增治理面积23亿平，物业费每年平均上涨3%，增值服务每年平均增长15%，在2021年，行业市场规模将到达1.6万亿，年复合增长凌驾10%。

图1：2014-2018年物业治理行业面积 图2：2014-2018年物业治理行业收入图3：2018-2023年物业行业市场规模五、商业模式1、盈利模式现在我国物业治理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业治理服务向业主收取物业治理费，包罗提供衡宇、设备的维修和维护，情况卫生、宁静消防、清洁绿化等的治理，它的价值缔造主要在于衡宇设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张治理面积以实现收入的可连续性增长。

第二种是通过提供增值服务收取用度，包罗业主增值服务(空间运营收入、衡宇经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(照料咨询服务、案场服务、工程服务等)。（1）基础物业服务开发商在获取预售许可证前，需要聘请物业治理公司，通常会通过招标形式选取及格物业治理公司。

中标后，公司将物业治理条约内的面积计入订约治理修建面积。其后，开发商售出物业后，会对购房人发收支伙通知书，购房人即开始负担交纳物业治理费的义务，所以订约治理修建面积转化为盘算收益的修建面积。因此强大的项目获取的能力以及治理面积的扩张是基础物业服务盈利增长的焦点因素，公司通过提供优质的物业服务，获得业主的满足度，提高议价能力以及物业费的收缴率，从而提高项目获取能力形成良性的循环。

① 收费方式基础物业服务有两种计费方式：包干制和酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务条约约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者负担的物业服务计费方式；包干制是指由业主向物业企业支付牢固的物业服务用度，盈余或者亏损均由物业企业享有或者负担的物业服务计费方式。

两者的主要差异在于盈亏负担主体差异以及资金治理透明度的差别。包干制下，业主无权干预企业对所收取物业费的使用，而酬金制下，企业酬金以外的物业费必须存放于专门的账户，且业主有权举行羁系。

包干制下，所收取的物业治理费全部计收入，并从物业治理费中支付与物业治理相关的开支，相应成本确认为销售及服务成本，剩余计毛利，因此收入较高，可是毛利率较低。酬金制下，预收的物业服务资金包罗物业服务支出和物业服务公司的酬金。公司保留的物管费作为酬金收入，剩余预收的物业服务支出是代管性质，作为物业治理的运营资金，酬金制度下用度支出主要为物业人员的人为和福利用度、社区公共设施设备的运维用度、社区能泯灭用，另有业务分包用度等，这些用度均由业主负担，因此酬金制的收入规模小，可是毛利率靠近100%。

现在我国的住宅物业多以包干制为主，非住宅物业多以酬金制为主。以我国现在的物业费水平，对于公司来说，一般酬金制可以获得的毛利更大。但由于当前我国住宅业主委员会生长尚未成熟，包干制的收费方式省去了账目审计等监视事情，同时保证了物业费的收缴率。

在我国住民对物业服务消费的蒙受能力不高的情况下，对于中低档物业来说，包干制收费模式相对低廉，越发具有吸引力。② 成本组成基础物业治理服务的"四保一服务"（保安、保洁、保绿、维保，客服），主要由大量人员来完成事情。

因此，人力成本是营业成本中最大的部门。2018 年，百强企业人员用度占营业成本总值的 58%。面临不停攀升的用工成本，物业企业主要通过科技化物业治理来提高人均效能，和适度增加外包比例来降低成本。一般披露的人力成本主要指企业雇佣员工的成本，外包用度计做"清洁费"、"绿化费"、及"维护成本"等。

（2）增值业务增值业务主要包罗业主增值服务和非业主增值服务。近年来消费升级以及互联网技术创新，百强企业不约而同发力增值服务，不停完善社区生态结构，打开新的利润增长空间。

物业百强企业增值服务项目的分类上，主要包罗业主增值服务和非业主增值服务两大类。业主增值服务的基础是社区O2O平台，主要通过轻资产输出平台扩大用户基数、外加不停嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。

非业主增值服务针对地产开发商展开，企业使用掌握的物业治理方面技术优势和运营履历，提供案场服务、工程服务以及照料咨询服务等以收取用度。增值服务根据项目收取用度，单价差别，具有较强的可拓展性。

总的来说，分为以下两类。1）物业治理公司自己直接提供服务获得收益，包罗了大部门的业主增值服务，如面临业主的停车场治理用度，以及面临地产开发商及其他物业治理公司的照料咨询用度等；物管公司向非业主提供系统或软件，收取一定的信息系统软件使用费。2）作为第三方获取佣金或空间使用费，好比提供 APP 平台毗连业主和第三方的商家，入驻商家需凭据其透过 APP 平台下订单的销售向物业治理公司支付一定金额的酬金；再好比谋划小区的空间相当于毗连小区的资源和外部的广告商。

前物业企业主要为房地产开发商提供前期物业咨询和销售案场物业治理，部门物业企业也逐渐为兄弟开发公司提供新房销售署理服务。一般而言，背靠大型开发商的物业企业在非业主增值服务的开展会比力快速温顺利。2020年物业百强企业非业主增值服务收入占总增值服务收入47.86%，其中案场服务、工程服务以及咨询服务占比划分为17.65%、15.38%、14.83%。

业主增值服务主要是以业主需求为出发点开展的社区服务，包罗社区空间运营服务、衡宇经纪、O2O电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等，2018年营业收入均值占总增值服务收入比重划分为12.15%、9.98%、7.56%、5.53%、4.36%、2.93%。2、增长驱动因素：城镇化、存量渗透率、社区商业（1）当前仍以基础物业服务为主，增值服务为辅2018 年百强物业企业的基础物业服务占收入 80.5%，占利润 55.7%，物业行业的盈利模式仍以基础物业服务为主，增值服务为辅。

但增值服务的收入和利润占比逐年提高，已经成为利润的重要泉源，其中社区增值服务占增值服务收入的比已经超 50%，因此挖掘社区商业是现在物业企业除了拓展治理面积外最重要的任务。但行业现在仍发处于规模生长阶段，基础物业服务依然是物业企业的焦点业务和最主要的增长泉源，治理面积也成为资本市场最体贴的指标。利润率方面，百强企业的基础物业服务净利润率为 5.6%，增值服务为 18.5%，综合整体利润率为 8.2%。增值服务的利润率显着高于基础物业服务，而且可以在成熟社区迅速复制，是增值服务利润孝敬不停增加的原因之一，也是物业企业开展增值服务的主要动力。

（2）城镇化、存量渗透率、社区商业，是现在推动行业生长的三个主要驱动因素① 存量物业涨价难，基础物业服务靠增量存量物业服务的增长主要来自物业费上涨。虽然政策支持用度市场化，但物业企业想要上涨物业费依然存在很浩劫度。根据划定，除因政府调整价钱外，开发商和物业企业都不得单方提价。

如果要增加则必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果前期物业服务条约期满但未建立业主大会的，则必须经由半业主同意，由物业企业与业主在宣布的指导价规模内重新约定。而小区业主往往对物业费上涨存在抵触心理，若物业企业上涨物业费来抵消员工成本增加或提高利润，很容易遭到收费更低的物业企业替换。

所以多数物业企业会先选择增强成本端控制，再小幅增加物业费。在存量物业涨价难的情况下，基础物业服务板块主要依靠增量实现增长。② 增量物业泉源一：提高存量房产渗透率提高存量房产渗透率是指存量房首次聘请市场化的物业企业，是增量物业治理其中一个重要泉源。典型的例子是：2016 年国务院国资委、财政部公布《关于国有企业职工眷属区"三供一业"分散移交事情指导意见》，将眷属区水、电、温暖物业治理职能从国企剥离，转由社会专业单元实施治理，国有企业不再以任何方式为职工眷属区"三供一业"负担相关用度。

停止 2017 年底，"三供一业"完身分离移交或签订移交协议的到达 80%。2018 年年底基本完玉成国国有企业"三供一业"分散移交。

2019 年起国有企业不再以任何方式为职工眷属区"三供一业"负担相关用度。除"三供一业"分散，预计未来将有更多公建项目逐步交由第三方专业物业企业举行治理。

现在碧桂园服务、保利物业、中海物业、雅生活已经开始承接公建项目的物业治理，随着物业治理行业的规范性、专业性、普及性不停提高，行业对整个存量房的渗透率也会逐渐提高，进而扩大物业治理行业的市场规模。③ 增量物业泉源二：城镇化带来新房竣工物业治理作为房地产开发的下游，每年新衡宇竣工直接给物业治理行业带来庞大增量。而其背后主要推动力则是中国城镇化的生长。

停止 2018 年中国常住人口城镇化率 59.6%。相比蓬勃国家 80%的水平，中国城镇化仍处于生长阶段，预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上，尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下，预计 2020/2021 年的竣工量会有显着反弹，从而刺激下游的物业治理行业。城镇化带来增量衡宇，进而带来更多物管需求，是基础物业服务增长最主要的增长动力。④ 掌握社区入口：社区流量变现随着人均可支配收入连续增长，消费整体出现升级态势，而且是恒久趋势。

消费结构中，服务类消费的比重逐步上升。中国的社区经济仍然处在起步阶段，都会住民在社区的需求没有获得很好满足，这为生长"社区经济"缔造了空间。

社区是庞大的线下流量入口，而物业企业天然掌握着这个入口，而且与社区住民的物理距离最近，先天优势显着。物业企业可以举行线下实体服务，包罗社区零售、社区教育和衡宇租赁等，也可以依托互联网技术开展社区 O2O、特色电商等。相比基础物业服务和非业主增值服务，社区增值服务挣脱了房地产周期颠簸，向消费靠拢，具有更大发展空间和想象，因此这块业务的估值也相对更高。

六、投资建议· 关注标的物业公司背靠地产公司的可连续增长性· 关注标的物业公司实际控制人的性质（国有性质易于第三方业务拓展）· 关注标的物业公司是否具有良好的组织治理文化、实际控制人的行业配景与谋划理念· 关注标的物业公司成本治理控制（人均效能、控制成本的措施、治理层配景）· 关注标的物业公司第三方治理面积所占比例与增长率· 关注标的物业公司治理面积增长及确定性（内生、并购、技术输出）· 关注标的物业公司物业业务收入包干制与酬金制的比例。

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